Berdasarkan pengalaman Abe Nazz membantu pembeli rumah dan pelabur hartanah, satu kekangan utama mereka untuk mendapatkan kelulusan pinjamn bank adalah disebabkan gagal memahami prosedur dan cara pihak bank menilai peminjam. Ilmu asas memahami cara pihak bank berfikir ini amat penting terutama pembeli rumah pertama kerana meraka ini selalunya yang sering gagal mendapat pinjaman bagi kediaman idaman mereka.
Selain itu ilmu asas ini amat penting bagi pihak pelabur hartanah yang ingin menaikkan portfolio hartanah mereka. Sekiranya anda mahu menjadi seorang pelabur hartanah yang professional, anda mestilah mahir selok-belok teknik meminjam wang dari rakan kongsi terbaik anda yakni pihak bank. Mari kita fahami ilmu asas ini. Apabila asas sudah kukuh, barulah kita mampu mempelajari teknik tahap yang lebih tinggi.
1. LTV atau MOF
LTV bermaksud ‘Loan to Value Ratio’. Bahasa Melayunya ialah kadar jumlah pinjaman berbanding nilai pasaran hartanah itu. Sesetengah orang memanggilnya Margin of Financing (MOF). Ini bermaksud berapa banyak bank sanggup memberikan jumlah pinjaman berbanding nilai pasaran penuh hartanah itu.
Ada juga bank memberikan MOF 100% dan juga MOF 107%. Ini termasuk serapan kos seperti yuran guaman dan insurans MRTT atau MRTA. BNM telah menetapkan untuk pinjaman hartanah rumah kediaman pertama dan kedua, anda layak mendapat LTV90.
Sekiranya anda sudah mempunyai dua pinjaman perumahan dari bank, anda hanya layak LTV70 untuk pinjaman ketiga. Ini bermakna anda perlu mendahulukan wang muka sebanyak 30%. Maknanya sekiranya nilai pasaran hartanah itu bernilai 300 ribu ringgit, LTV70 bermaksud anda hanya dibenarkan meminjam 70% dari 300 ribu Ringgit. Ini bersamaan dengan 210K sahaja. Anda perlu membayar 30% lagi kepada si penjual.
Anda mungkin mempunyai lima buah rumah tetapi Bank hanya melihat ialah berapa banyak pinjaman perumahan yang anda ada. Sekiranya anda membuat pinjaman bersama, contohnya dengan menggabungkan nama anda dan isteri anda, bank akan melihat mana satu LTV paling rendah. Sekiranya ada mempunyai LTV 90 tapi isteri anda LTV70, maka secara automatis, pinjaman itu akan menjadi LTV70.
2. Sistem Pemarkahan Permohonan Pinjaman
Penilaian markah bergantung pada pekerjaan anda, umur, tahap pelajaran, pendapatan, jenis perniagaan atau industri, dan lain-lain. Sistem komputer yang dikenali sebagai pusat maklumat akan mengira jumlah markah anda.
Sebagai contoh, jenis pekerjaan selalunya ada dua kategori:
a. Kolar Putih – golongan professional seperti doktor, peguam, jurutera, akauntan, juruterbang, dan sebagainya.
b. Kolar Biru – golongan professional seperti mekanik, pemandu lori, tukang masak, pekerja kilang, dan sebagainya.
Jenis industri juga memainkan peranan yang penting. Contoh-contoh industri ialah:
a. Minyak dan Gas
b. Pengangkutan
c. Sektor awam
d. Penerbangan
e. Pertanian
f. Pelombongan
Sebagai contoh, pekerja sektor minyak dan gas mungkin dinilai sebagai berisiko tinggi apabila harga pasaran minyak dunia tidak menentu. Sebagai contoh, Puan Azyan Halimi (pekerja kolar putih) dan Puan Adlida Mainor (kolar biru) memohon pinjaman pada masa yang sama, pada bank yang sama, dan mempunyai pendapatan bersih 4,000 sebulan.
Namun, bahagian kredit bank itu mungkin akan meluluskan nilai pinjaman yang berbeza dimana Puan Azyan mendapat pinjaman 90% daripada nilai harga hartanah itu (LTV 90), manakala Puan Adlida hanya mendapat 80% sahaja (LTV80).
Ini adalah kerana pihak bank mempunyai pendirian sekiranya apabila keadaan ekonomi negara merosot dan keyakinan pasaran wang di Malaysia rendah, pekerja berkolar putih akan lagi mapan menghadapi risiko daripada pekerja kolar biru. Bank akan membuat statistik dan analisis daripada data-data terdahulu yang telah dibuktikan.
3. CCRIS
Bank Negara dan kebanyakan bank merekodkan disiplin pembayaran hutang atau ansuran bulanan setiap peminjam di Malaysia. Setiap pertengahan bulan, bank akan menghantar rekod ini kepada Bank Negara agar rekod anda boleh dijadikan rujukan pada pihak pemiutang lain.
Apabila pinjaman anda sedang diproses, bank akan mengambil tahu CCRIS dan Sistem Pemarkahan Permohon Pinjaman anda. Dari sinilah terhasilnya Gred Risiko, yang akan menentukan berapa banyak nilai pinjaman anda, berapa lamanya tempoh pinjaman anda, dan juga kadar faedah / keuntungan pinjaman anda.
Sedari 2015, mereka yang engkar dalam membayar hutang PTPTN telah juga direkodkan di dalam CCRIS kelompok demi kelompok. Sekiranya terdapat angka 3 dalam CCRIS anda, ini bermakna anda telah gagal membayar ansuran selama tiga bulan berturut-turut. Bank akan terus menendang permohonan anda secara automatis. Jadi jagalah CCRIS bagai menatang minyak yang penuh.
Di dalam CCRIS tidak dinyatakan jumlah ansuran bulanan anda dan kadar keuntungan bank. Jadi pihak bank adakalanya meneka nilai ansuran itu. Contohnya anda meminjam wang dari Bank A untuk kereta anda.
Anda sebenarnya membayar 500 Ringgit kerana tempoh pinjaman anda ialah 9 tahun dan kadar keuntungan bank yang rendah. Namun pihak bank tidak akan tahu dan meneka anda hanya meminjam selama 6 tahun dan dengan kadar keuntungan yang tinggi.
Bank membuat kiraan bahawa anda membayar ansuran 800 Ringgit walhal ianya sepatutnya 500 Ringgit! Akhirnya anda tidak dapat melepasi permohonan itu. Justeru itu, setiap kali anda memohon pinjaman bank, lampirkan bukti ansuran bulanan anda kepada pihak bank seperti Surat Tawaran Pembiayaan dan sebagainya.
CCRIS itu agak mendalam. Anda perlu mahir membaca segmen-segmen seperti Akaun Pemerhatian Khas (Special Attention Account).
SAA ini mengandungi info seperti:-
a. Ada peminjam yang terjerumus dalam isu kewangan dan kecemasan hinggakan tidak mampu membayar ansuran pinjaman mengikut jadual atau tidak mampu membayar ansuran minima.
b. Namun mereka tidak mahu dilabelkan sebagai orang yang muflis.
c. Biasanya mereka akan memohon bantuan dari bank lain dan AKPK milik Bank Negara.
d. Biasanya bank akan menyokong penstrukturan semula pinjaman mereka agar mereka mampu melangsaikan hutang.
e. Namun, mereka yang berada di bawah penstrukturan semula ini tidak layak untuk membuat pinjaman dari Bank lagi.
f. Maka ia akan muncullah nota info ini di bahagian Akaun Pemerhatian Khas.
CCRIS Kosong:
a. Sekiranya peminjam tidak pernah mempunyai rekod pembayaran pada Bank, pihak Bank tidak dapat menjejaki keboleh upayaan anda membayar balik pinjaman.
b. Maka mereka akan mengalami kesukaran menilai dan meyakinkan pihak atasan bank mereka.
c. Bank akan mengkategorikan peminjam ini sebagai individu yang berisiko tinggi.
d. Sebab itulah selepas menerima ijazah, ada baiknya anda memohon pinjaman pembiayaan ASB agar rekod anda cantik. Pastikan anda memilih bank yang tidak mengenakan penalty sekiranya anda ingin membatalkan kontrak pinjaman.
e. Pinjaman ASB mudah diluluskan dan mudah untuk dibatal. Sekadar untuk menunjukkan anda mempunyai rekod kewangan yang mantap.
f. Satu cara lagi ialah dengan memohon kad kredit. Gunakan sekali dan terus bayar agar rekod tercipta.
4. Ratio Hutang Berbanding Pendapatan Bersih Anda
Nama lain bagi ratio hutang berbanding pendapatan bersih anda ialah ‘debt serving ratio’ (DSR). Pihak bank akan cuba mengurangkan dan mengawal pemiutang lapuk (NPL – Non performing Loan). Mereka mempunyai rumus tersendiri untuk mengira kelayakan seseorang peminjam itu untuk berhutang. Rumus itu dikenali sebagai DSR.
DSR = Jumlah Komitmen bulanan/Pendapatan BERSIH bulanan
Dengan menggunakan rumus ini, pihak bank akan menentukan kelayakan dan jumlah pinjaman anda. Setiap bank mempunyai had siling DSR yang berbeza. Bank A mungkin mempunyai Had DSR 60%, Bank B mungkin 70%, dan sebagainya. Maka apabila memohon pinjaman bank, tanyalah agen bank itu apakah had siling DSR mereka.
Sebagai contoh, Andi Suria Jaferi mempunyai gaji bulan kasar sebanyak RM 6,000. Gaji bersih setelah tolak potongan cukai, zakat, dan kwsp ialah 5,025. Andi telahpun mempunyai jumlah komitmen untuk pinjaman terdahulu dan yang sedang dipohoni sebanyak RM 3,700. Ini bermakna DSR andi ialah 73.63%.
Sekiranya Bank A mempunyai had siling DSR 60%, permohonan pinjaman Andi akan ditolah mentah-mentah. Namun mungkin Bank B mempuyai had siling DSR 75%. Maka pinjaman Andi boleh diluluskan.
5. CTOS
CTOS adalah sistem maklumat utama yang digunakan secara meluas oleh majoriti sistem kewangan negara, syarikat perdagangan dan perniagaan, firma undang-undang dan institusi lain.
Tidak seperti CCRIS yang berada di bawah Bank Negara Malaysia (BNM), CTOS dimiliki dan diuruskan oleh syarikat Malaysia, telah berada dalam perniagaan selama 20 tahun, mengumpul maklumat mengenai individu dan syarikat-syarikat daripada pelbagai sumber yang terdapat dalam domain awam.
Maklumat ini diformatkan ke dalam pangkalan data elektronik yang menyediakan proses untuk memeriksa dengan mudah, cepat dan berkesan untuk permohonan pinjaman, kredit perdagangan dan perniagaan dan untuk membuat keputusan oleh pemberi kredit dan pemberi pinjaman.
Sumber-sumber maklumat CTOS antara lain termasuklah:
a. Notis undang-undang dalam akhbar
b. Carian di Suruhanjaya Syarikat Malaysia (SSM)
c. Warta dan penerbitan kerajaan.
d. Carian di Jabatan Insolvensi Malaysia
e. Jabatan Pendaftaran Negara
f. Carian di pendaftar pertubuhan.
g. Maklumat hubungan yang disediakan oleh pemiutang / litigators / penyokong perdagangan
h. Maklumat sukarela yang diberikan oleh subjek itu sendiri.
i. Hanya pelanggan CTOS boleh mengakses Pengkalan Data Maklumat CTOS.
Kini anda juga boleh melihat maklumat CCRIS anda didalam CTOS. Aplikasi CTOS boleh dimuat turun di telepon pintar anda. Cara paling mudah ialah dengan mengunjungi pejabat CTOS di Megan Avenue II di Kuala Lumpur. Ini penting jika anda ingin membersihan rekod buruk anda.
Sekiranya anda terpalit dengan rekod kurang elok seperti disaman pihak tertentu, walaupun ianya telah anda langsaikan, anda terpaksa menanti tempoh dua tahun untuk pembersihan rekod. Ini ialah saranan dari Bank Negara. Maka jagalah CTOS anda!
6. Kemuflisan
Sekiranya seseorang itu gagal membayar hutang melebihi 30 ribu Ringgit, ia akan disaman muflis. Andainya anda muflis, segala asset akan dibekukan dan terpaksa menyerahkan segala harta pada jabatan insolvensi.
Orang muflis tidak dibenarkan keluar negara, menjadi pengarah syarikat, atau memiliki asset. Sudah pastilah bank tidak akan meluluskan permohonan pinjaman anda.
7. Senarai Hitam
Di Malaysia, selain CCRIS, bank juga akan mendapatkan maklumat dan laporan dari Agensi Pelapor Kredit seperti RAM Credit Information Sdn Bhd, CTOS Data System Sdn Bhd, Credit Bureau Malaysia Sdn Bhd, FIS Data Reference Sdn Bhd, dan BASIS Corporation Sdn Bhd.
Sesetengah pengedar kenderaan sebenarnya menggunakan khidmat ini untuk memantau dan memberi informasi kepada syarikat-syarikat diatas. Sekiranya peminjam hutang gagal membayar ansuran bulanan, agen ini akan melaporkannya kepada Agensi Pelapor Kredit and akan menyenarai hitam nama anda. Syarikat telekomunikasi juga melakukan perkara yang sama.
8. Dokumen Sokongan Permohonan Pinjaman Bank
Anda perlu membuktikan pada bank dari mana datangnya pendapatan bulanan anda. Biasanya semua dokumen untuk pelbagai bank hampir sama. Biasanya setiap individu akan dikategorikan sebagai pemakan gaji atau bekerja sendiri/berniaga.
8.1 Dokumen sokongan untuk anda yang makan gaji
Anda perlu sediakan salinan kedua-dua belah kad pengenalan. Sekiranya bergabung pinjaman dengan pasangan, sertakan sekali sijil nikah.
Penyata gaji:
a. Untuk yang bergaji tetap – 3 bulan penyata gaji diperlukan.
b. Untuk yang mempunyai elaun berubah-ubah seperti pekerja minyak dan gas – 6 bulan penyata gaji (elaun, kerja lebih masa, bonus, dan sebagainya).
Penyata gaji ini haruslah selari dengan penyata bulanan bank anda. Anda harus menyediakan penyata bank dimana pendapatan anda dimasukkan. Anda boleh menggunakan:
a. Penyata asli bank yang diposkan ke rumah anda
b. Penyata dari internet yang disahkan oleh pegawai perbankan
c. Salinan buku bank anda
d. Atau penyata yang didapati dari cawangan bank anda
Penyata KWSP haruslah selari dengan potongan gaji anda. Anda boleh menggunakan:
a. Penyata KWSP yang asli yang diposkan ke rumah anda
b. Cetakan dari kiosk KWSP dan cawangan KWSP.
c. Cetakan dari internet yang disahkan pegawai KWSP.
Borang EA haruslah selari dengan penyata EPF dan gaji tahunan anda.
Lain-lain dokumen:
a. Surat Pengesahan Jawatan/Bukti bekerja di syarikat anda.
b. Laporan Biro Kredit Singapore (Credit Bureau Singapore Report (CBS)) dan Notice of Assessment (NOA) – Untuk Residen Tetap Singapura dan Pemegang Permit Kerja Singapura PR and Singapore work permit holder).
c. Permit kerja yang sah/Permit Khas/Kad Pengenalan (untuk mereka yang bekerja di luar negara).
Bukti pendapatan lain seperti sewaan. Harus dibuktikan dengan perjanjian sewaan yang telah dimatikan setemnya di LHDN. Haruslah selari dengan penyata bank. Eloklah anda lampirkan surat tawaran bank untuk hutang-hutang sedia ada. Ini amat penting untuk pengiraan DSR.
8.2 Dokumen sokongan untuk bekerja sendiri/berniaga
Anda perlu sediakan salinan kedua-dua belah kad pengenalan. Sekiranya bergabung pinjaman dengan pasangan, sertakan sijil nikah.
Bagi bukti Cukai pula, sertakan Borang B dan e-filing. Kepilkan sekali resit pembayaran cukai atau penyata bank sah bukti pembayaran cukai. Kalau ada bukti pemulangan semula lebihan bayaran cukai berserta penyata bank sah yang terbukti, sertakan sekali.
Penyata gaji:-
a. Untuk yang berpendapatan tetap – 3 bulan penyata gaji diperlukan.
b. Untuk yang mempunyai pendapatan berubah-ubah – 6 bulan penyata
Penyata pendapatan ini haruslah selari dengan penyata bulanan bank anda. Anda harus menyediakan penyata bank dimana pendapatan anda dimasukkan. Anda boleh menggunakan:
a. Penyata asli bank yang diposkan ke rumah anda
b. Penyata dari internet yang disahkan oleh pegawai perbankan
c. Salinan buku bank anda h. Atau penyata yang didapati dari cawangan bank anda
Sekiranya anda mencarum dalam KWSP, sediakanlah Penyata KWSP yang selari dengan potongan gaji anda. Anda boleh menggunakan:
a. Penyata KWSP yang asli yang diposkan ke rumah anda
b. Cetakan dari kiosk KWSP dan cawangan KWSP.
c. Cetakan dari internet yang disahkan pegawai KWSP.
Lain-lain:
a. Penyata bank syarikat, biasanya 6 bulan.
b. Bukti percukaian terkini 2 tahun & resit pembayaran.
c. Bukti pendaftaran perniagaan. Borang 24 & 49 terkini (pengarah syarikat).
d. Penyata untung dan rugi syarikat yang disahkan akauntan bertauliah.
e. Gambar lokasi dan premis perniagaan anda (contohnya papan tanda niaga) dan kad bisnes.
f. Bukti pendapatan lain seperti sewaan. Harus dibuktikan dengan perjanjian sewaan yang telah di matikan setemnya di LHDN. Haruslah selari dengan penyata bank.
g. Bukti pendapatan lain seperti simpanan dan dividen ASB, Tabung Haji, dan simpanan tetap.
h. Eloklah anda lampirkan surat tawaran bank untuk hutang-hutang sedia ada. Ini amat penting untuk pengiraan DSR!
9. Faktor-faktor Lain
Faktor-faktor ini mengambil kira perihal pemaju perumahan, projek perumahan, lokasi perumahan dan hartanah itu sendiri.
9.1 Hartanah sedang dibina (undercons)
Pemaju dan projek juga penting untuk nilaian bank. Sebelum projek boleh bermula, pemaju akan memohon ‘bridging loan’ dan pembiayaan akhir dari bank. Proses ini biasanya mengambil masa 3 hingga 4 minggu.
Apabila bank itu meluluskan pinjam akhir, pembeli projek dalam pembinaan hanya boleh memohon pinjaman dari bank-bank ini sahaja (juga dikenali sebagai bank panel). Bank akan menilai reputasi pemaju, orang-orang penting dalam pemaju, dan rekod pemaju.
Sekiranya pemaju pernah disenarai hitam, bank tidak akan ingin menjadi panel. Jumlah bank panel bagi setiap projek menunjukkan kegagahan projek itu.
9.2 Hartanah sudah siap (subsale)
Bank akan meminta penilai hartanah panel untuk menentukan harga pasaran hartanah itu. Sesetengah hartanah mempunyai aura negatif dan boleh menjejaskan harga pasarannya seperti:
a. Mengadap persimpangan tiga (untuk residensi sahaja, bisnes bagus untuk lebih senang dilihat).
b. Berdekatan kawasan kumbahan dan rawatan najis, tong sampah, kawasan pelupusan sampah, perkuburan, di bawah kabel elektrik, dan sebagainya.
c. Kawasan sentiasa dilanda banjir dan tanah runtuh.
d. Hartanah yang diubahsuai tanpa kelulusan majlis perbandaran tempatan.
e. Struktur hartanah (dibuat dari kayu atau separa bata sahaja)
f. Pegangan sementara (leasehold) dengan tempoh pajakan kurang dari 40 tahun.
g. Dan faktor-faktor lain.
Terima kasih Tuan Ashphan untuk gambar-gambar ini.