Kebelakangan ini, nampaknya terdapat beberapa syarikat aktif menjual tanah lot melalui perkongsian geran. Sebagai seorang yang mengikuti dunia hartanah, saya memandang perkembangan ini dengan serius, kerana ia melibatkan kesan-kesan tidak sihat kepada pembeli di kemudian hari.
Untuk lebih memahami masalah ini, saya menghubungi seorang peguam hartanah berpengalaman, Tuan Salkukhairi Abd Sukor, seorang partner di Alda Shukri Khairi & Associates, yang juga merupakan Presiden Persatuan Guaman Hartanah Malaysia (HartaGuam).
Di bawah, beliau kongsikan 10 soalan lazim tentang urusan jual beli tanah lot:
Soal Jawab Berkenaan Jual Beli Tanah Lot
1. Adakah jual beli tanah lot menguntungkan bagi mereka yang ingin melabur dalam hartanah?
Jual beli tanah lot boleh menjadi satu pelaburan hartanah yang menguntungkan sekiranya ia mematuhi beberapa pra-syarat yang ditetapkan.
Pertama, tanah lot itu sendiri mestilah bebas daripada sebarang bebanan (free from all encumbrances), misalnya tanah lot tersebut telah mempunyai geran individu yang berasingan serta berstatus bangunan dan boleh dipindahmilikkan kepada pembeli.
Kedua, transaksi jual beli tanah lot tersebut mestilah mengikut prosedur dan peruntukan undang-undang yang sebenar.
Contohnya, transaksi jual beli tanah lot tersebut hendaklah diuruskan oleh peguam dan mengguna pakai satu perjanjian jual beli secara bertulis yang memasukkan terma-terma yang melindungi hak dan kepentingan pembeli, dan urusan pindahmilik daripada penjual kepada pembeli hendaklah didaftarkan di pejabat tanah yang berkenaan.
Ketiga, tanah lot tersebut mestilah boleh digunakan untuk didirikan rumah diatasnya. Tiada guna membeli tanah lot tetapi tidak boleh digunakan untuk didirikan rumah di atasnya.
Misalnya, tanah lot tersebut tidak termasuk dalam zoning perumahan, atau keluasan tanah lot itu terlalu kecil dari segi saiznya atau bentuknya sehingga menyebabkan ianya tidak praktikal untuk didirikan rumah yang selesa di atasnya.
Sekiranya pra syarat di atas dipatuhi, tidak mustahil urusan jual beli tanah lot boleh menjadi satu bentuk pelaburan hartanah yang menguntungkan.
2. Bagaimana, untuk pembeli, memastikan tanah lot yang dibeli benar-benar wujud dan bukan menjadi mangsa penipuan?
Mudah sahaja sebenarnya. Untuk memastikan sesuatu tanah lot yang ingin dibeli itu memang benar-benar wujud, pembeli hendaklah meminta daripada penjual salinan hakmilik (geran) individu yang berasingan untuk tanah lot
tersebut.
Sekiranya penjual berdolak-dalik atau enggan untuk memberi salinan geran individu tanah lot yang ingin dijual tadi, besar kemungkinan, tanah lot tadi memang tidak wujud atau geran individu yang berasingan dan berstatus bangunan untuk tanah lot tersebut masih belum ada.
Pembeli jangan mudah terpedaya apabila dibawa oleh penjual atau wakilnya untuk melawat tapak (site visit) tanah lot yang dikatakan ingin dijual itu. Belum tentu tapak yang cantik dan terang atau lokasinya yang strategik memberi indikasi yang hakmilik individu yang berasingan terhadap tanah lot tersebut telah wujud.
Sebab itu sebagaimana yang saya nyatakan tadi, perkara pertama sekali yang anda kena dapatkan daripada penjual sebelum buat keputusan untuk beli tanah lot adalah salinan geran individu yang berasingan.
Sekiranya penjual enggan beri atau memang sah ianya masih belum ada geran individu yang berasingan, eloklah dilupakan sahaja hajat anda untuk membelinya kerana ianya adalah berisiko. Secantik mana sekalipun keadaan tanah lot itu atau strategik mana sekalipun lokasinya, sekiranya ia tiada geran individu yang berasingan, ianya tidak akan memberi apa-apa makna kepada anda.
Sekiranya pembeli telah memperolehi salinan geran tanah lot tersebut daripada penjual, lakukanlah carian persendirian di pejabat tanah dimana tanah lot tadi terletak. Daripada carian itu, pembeli dapat mengetahui segala
maklumat berkaitan dengan tanah lot tersebut.
Adalah disarankan juga, agar pembeli dapat membuat semakan di
pejabat tanah tentang lokasi dan kedudukan sebenar tanah lot tersebut, adakah lokasi dan kedudukannya betul dan sama sebagaimana anda telah dibawa melawat tapak sebelum ini.
Sekiranya semua perkara yang saya sebutkan tadi memuaskan hati anda dan tiada sebarang keraguan di sana, maka bolehlah anda teruskan niat anda
untuk membeli tanah lot tersebut.
3. Pada pendapat tuan, apakah cara paling berkesan dan persediaan untuk menceburi diri dalam jual beli tanah lot?
Saya fikir dalam apa-apa perkara sekalipun yang kita lakukan, kita mestilah mempunyai ilmu. Jangan lakukan sesuatu perkara sekadar ikut ikutan.
Kawan-kawan beli tanah lot, kita pun hendak beli juga. Atau jangan mudah
terpedaya dengan tawaran harga jualan tanah lot yang murah atau seolah-olah tidak logik. Begitu juga, jangan hanya terpesona dengan lokasi dan keadaan fizikal tanah lot tersebut selagi anda belum lihat geran individunya.
Rajin-rajinlah bertanya kepada mereka yang berpengalaman dan pakar dalam urusan jual beli tanah lot sebelum anda membuat keputusan untuk membelinya.
Selain daripada itu, saya juga menggalakkan anda merujuk kepada peguam hartanah yang berpengalaman dalam urusan jual beli tanah lot sebelum anda membelinya.
Lantiklah peguam anda sendiri yang boleh melindungi hak dan kepentingan anda dalam urusan jual beli tersebut. Jangan hanya bergantung kepada peguam yang disediakan oleh penjual kerana peguam yang dilantik oleh penjual tadi belum tentu dapat melindungi hak dan kepentingan
anda sepenuhnya.
4. Seperti yang kita tahu, banyak tanah lot yang dijual di bawah status geran bersama, apa pandangan tuan?
Sebagaimana yang saya nyatakan tadi, adalah berisiko membeli tanah lot yang belum ada geran individu yang berasingan atau tanah lot tadi masih di bawah geran bersama dan berstatus pertanian.
Ini kerana sekiranya tanah lot tersebut masih di bawah geran bersama, besar kemungkinan ianya tidak boleh dipindahmilikkan kepada nama
anda akibat kekangan dari segi perundangan.
Kalaupun ianya boleh dipindahmilik kepada nama anda , hak dan
kepentingan anda terhadap tanah lot tersebut tidak dilindungi sepenuhnya. Dan anda terpaksa berkongsi hak dan
kepentingan dengan pembeli-pembeli yang lain di atas tanah tersebut.
Untuk makluman, di bawah Kanun Tanah Negara, pemilik bersama terhadap sesuatu hartanah mempunyai hak dan kepentingan yang sama terhadap semua
bahagian di atas tanah tersebut.
Misalnya, katakanlah anda beli Lot 1 di atas geran bersama tadi dan pembeli-pembeli lain pula membeli lot-lot lain. Sungguhpun Lot 1 itu anda yang beli, tetapi dari segi undang-undang, pembeli-pembeli lain juga mempunyai hak
dan kepentingan yang sama terhadap lot anda.
Sekiranya salah seorang pembeli tadi meninggal dunia, waris-waris mereka berhak menuntut lot anda tadi sebagai tanah pusaka.
Selain daripada itu, sekiranya anda beli tanah lot yang berkongsi geran dan belum ada geran individu yang berasingan, dari segi perundangan anda tidak boleh mendirikan rumah di atas tapak lot anda tersebut.
Ini kerana dari segi perundangan, untuk 1 ekar tanah yang berstatus pertanian, hanya sebuah rumah kediaman sahaja yang boleh didirikan di atasnya. Jadi, apalah gunanya anda beli tanah lot tetapi tidak boleh didirikan rumah diatasnya.
Oleh yang demikian, sekali lagi saya tekankan, adalah berisiko membeli tanah lot yang belum ada geran individu yang berasingan.
5. Sejauh mana, jual beli tanah lot membantu mereka yang ingin membina rumah kediaman sendiri kerana beranggapan ia lebih menjimatkan?
Tanggapan masyarakat, dengan membeli tanah lot, kos untuk memiliki sesuatu hartanah itu lebih murah dan lebih jimat berbanding membeli sebuah rumah yang telah siap dibina. Namun begitu, mereka hendaklah berhati-hati
supaya pembelian tanah lot tadi tidak merugikan mereka.
Yang paling penting mereka kena pastikan tanah lot tersebut mempunyai geran individu yang berasingan dan proses jual belinya dibuat mengikut prosedur
perundangan yang betul.
Barulah mereka akan mempunyai hak dan kepentingan terhadap tanah lot tersebut, dan hak mereka akan sentiasa dilindungi di sisi undang-undang. Dan barulah mereka boleh membina rumah idaman mereka di atas tanah lot tersebut.
Apalah gunanya menghabiskan duit berpuluh-puluh ribu bahkan beratus-ratus ribu ringgit untuk beli tanah lot, tetapi akhirnya anda tidak dapat memiliki tanah lot tersebut.
Lebih malang lagi, kalau dapat tanah lot sekalipun, anda tidak boleh mendirikan rumah di atas tanah tersebut akibat kekangan dari segi perundangan sebagaimana yang saya nyatakan tadi. Ini sesuatu yang perlu diberi perhatian oleh masyarakat.
6. Boleh tuan kongsikan apakah selalunya permasalahan yang dihadapi oleh pembeli dalam jual beli tanah lot?
Di antara masalah yang biasa berlaku dalam urusan jual beli tanah lot ini adalah seperti:
- tanah lot yang dibeli tidak wujud
- tiada geran individu yang berasingan
- penjual gagal memindahmilikkan tanah lot kepada pembeliwalaupun pembeli telah membuat bayaran sepenuhnya harga jual beli
- jual beli tanah lot tidak dibuat mengikut prosedur perundangan yang sebenar dan tidak diuruskan oleh peguam hartanah yang berpengalaman
- tanah lot yang dibeli tidak boleh dipecah lot akibat masalah perundangan
- tanah lot yang dibeli tidak sesuai untuk didirikan rumah di atasnya di mana ianya tidak termasuk dalam zoning perumahan atau saiz dan bentuknya tidak sesuai untuk didirikan rumah yang dikehendaki
- penjualan tanah lot yang berlapis dimana satu lot tanah dijual kepadalebih daripada seorang pembeli
- dan pelbagai lagi masalah lain yang kalau saya hendak cerita disini akan mengambil masa berhari-hari lamanya.
7. Apakah cara terbaik untuk menangani masalah ditipu penjual tanah lot?
Pertama, anda kena semak dulu status hakmilik dan pemilikan tanah lot yang dijual tersebut, sama ada ianya telah mempunyai geran individu yang berasingan dan berstatus bangunan serta dimiliki oleh tuan punya yang sah.
Kedua, anda kena faham proses dan prosedur jual beli tanah lot yang sebenar dengan bertanyakan kepada rakan-rakan atau kaum keluarga yang mempunyai pengalaman dan urusan pembelian tanah lot. Anda juga boleh
dapatkan nasihat profesional daripada mereka yang pakar dalam urusan tanah lot seperti perunding hartanah berdaftar, juruukur, penilai dan sebagainya.
Ketiga, lantiklah peguam hartanah yang berpengalaman sejak awal
lagi anda bercadang untuk membeli tanah lot tersebut. Jangan pula setelah rasa ditipu dan terpedaya, barulah anda hendak rujuk kepada peguam. Pada ketika itu, ianya sudah terlambat.
Keempat, jangan mudah terpedaya dengan tawaran iklan jualan tanah lot yang menarik dan harga jualan tanah lot yang murah. Selidikilah dulu dari
pelbagai aspek sebelum anda memutuskan untuk membelinya.
8. Apakah tindakan yang boleh diambil oleh pembeli jika mereka diperdaya dalam pembelian tanah lot?
Walaupun mereka yang merasakan diperdaya dalam urusan pembelian tanah lot ini boleh mengambil tindakan yang sewajarnya terhadap penjual atau pihak-pihak yang bersubahat seperti membuat laporan polis, melaporkan kepada badan pencegahan rasuah atau pihak-pihak berkuasa yang lain, mengambil tindakan perundangan terhadap penjual di mahkamah dan sebagainya, tetapi bagi saya tindakan tersebut tidak mampu menutupi kerugian yang telah anda alami.
Apatah lagi proses untuk mengambil tindakan tersebut akan mengambil masa yang lama dan melibatkan kos yang tidaklah sedikit. Sudahlah anda telah rugi akibat pembelian tanah lot tersebut, untuk menuntut semula hak anda, anda terpaksa pula keluarkan lagi kos perundangan yang besar. Ianya sesuatu
yang agak tidak berbaloi sebenarnya.
Dan belum tentu anda akan dapat kembali semua wang yang telah anda
keluarkan dan dapat menutupi kembali kerugian yang telah anda alami.
Bukan itu sahaja, dari segi perundangan, sekiranya anda terlibat dengan sesuatu perkara yang bertentangan dengan undang-undang, undang-undang sendiri tidak akan melindungi anda dan sekiranya anda menuntut gantirugi di mahkamah, anda juga tidak berhak untuk mendapat sebarang remedi di atas kerugian yang anda alami.
Oleh yang demikian, nasihat saya, elakkanlah daripada menjadi mangsa penipuan penjualan tanah lot dan berhati-hatilah dalam setiap tindakan yang anda lakukan.
Bukankah mencegah itu lebih baik daripada mengubati?
9. Adakah akta yang melindungi pembeli dalam jual beli tanah lot?
Setakat ini tiada satu akta khusus berkaitan dengan jual beli tanah lot. Pun begitu, disana terdapat beberapa peruntukan undang-undang yang sekiranya dipatuhi sepenuhnya, pastinya ia dapat mengelakkan daripada
terjerumus dan terlibat dalam urusan jual beli tanah lot yang merugikan.
Misalnya peruntukan-peruntukan di dalam Kanun Tanah Negara berkaitan urusan pecah bahagi tanah, urusan tukar syarat dan kegunaan tanah, urusan
pindah milik tanah dan sebagainya.
Begitu juga peruntukan di dalam Akta Kontrak misalnya yang memperuntukkan
tentang keadaan di mana sesuatu kontrak jual beli itu dianggap tidak sah (void), boleh tidak sah (voidable) dan
bertentangan dengan undang-undang, dan apakah hak pembeli sekiranya sesuatu kontrak itu tidak sah dan
dibatalkan atau sebagainya.
Peruntukan undang-undang semua ini sebenarnya telah lama ada, cumanya kita sendiri yang tidak sedar dan tidak peka.
Sekiranya kita mematuhi segala peruntukan undang-undang ini, pastinya kita tidak akan terjerumus dalam situasi di atas.
10. Berapakah kos guaman yang selalunya dikenakan untuk transaksi jual beli tanah lot?
Kos guaman urusan jual beli tanah lot ini sebenarnya sama dengan kos guaman urusan jual beli hartanah yang lain.
Dimana terdapat skala tertentu yang telah ditetapkan di dalam Perintah Pendapatan Peguam (Solicitors Remuneration Order) di bawah Akta Profesion Guaman. Ianya mengikut harga jual beli atau nilaian sesuatu tanah
lot tersebut (yang mana lebih tinggi).
Pun begitu, sekiranya ditanyakan kepada saya, saya suka menyatakan yang
kos guaman untuk jual beli tanah lot ini adalah tidak melebihi 2.5% daripada harga jual beli atau nilaian tanah lot tersebut (sekiranya tidak melibatkan urusan pembiayaan dan gadaian kepada bank atau institusi kewangan) atau
pun tidak melebihi 5% daripada harga jual beli atau nilaian tanah lot tersebut (sekiranya ia melibatkan urusan pembiayaan dan gadaian kepada bank atau institusi kewangan).
Untuk lebih banyak tip dan prosedur perundangan berkaitan jual beli hartanah, anda boleh merujuk kepada buku Pengenalan Undang-Undang Pembangunan Hartanah di Malaysia dan Tips Mudah Urusniaga Hartanah di Malaysia, hasil penulisan Tuan Salkukhairi. Anda boleh mendapatkannya dengan menghubungi beliau di sini.