Nota Editor: Perkongsian ini ditulis oleh Tuan Shafie Bustan, atau Pie, seorang pelabur hartanah yang telah banyak membantu ramai orang untuk berjaya dalam pelaburan hartanah, terutamanya melalui hartanah lelong dan subsale.
Dari sesi perkongsian percuma yang lepas, saya tertarik pada satu soalan yang lebih kurang berbunyi, “Bagaimana membeli rumah lelong supaya ianya mudah, cepat dan selamat?”
Saya tidak terus menjawab soalan tersebut tetapi membalas dengan senyuman yang paling manis pada wanita yang bertanyakan soalan tersebut. Walaupun keadaan bilik yang padat dan juga panas, masih mampu untuk senyum dan bergurau.
Berbalik kepada soalannya yang ingin mudah dalam proses beli rumah lelong, kita perlu faham aliran proses (process flow) yang terlibat. Tiada jalan mudah atau short cut dalam pelaburan rumah lelong. Malahan rumah lelong agak sukar berbanding membeli rumah subsale atau dalam pembinaan (under construction). Yang paling penting adalah kita tahu dan faham langkah-langkah yang terlibat. Apa yang perlu dibuat, apa yang wajib disemak dan apa boleh dilangkau.
Di sini saya ingin kongsikan 5 tip membeli rumah lelong yang boleh dijadikan panduan pada semua:
1. Semak kelayakan pembiayaan/pinjaman
Terlebih dahulu, sebelum membeli rumah lelong di mana-mana lelongan awam yang dibuat di luar sana, pastikan anda semak kelayakan pinjaman anda. Setiap orang ada pendapatan dan komitmen yang berbeza-beza. Pastikan anda tahu berapa peratus komitmen bayaran pinjaman bulanan berbanding dengan pendapatan bulanan anda.
Kiraan Debts Service Ratio ataupun Debts Burden Ratio harus dikira terlebih dahulu sebelum melangkah masuk ke dalam dewan lelongan.
2. Kira bajet
Apabila anda ingin membeli mana-mana hartanah tidak kira rumah lelong ataupun melalui subsale. Mesti kira berapa modal tunai yang ada dalam tangan. Untuk rumah lelong, anda tidak boleh lari membayar duit muka sebanyak 10% daripada harga rumah yang anda telah menang melalui lelongan tersebut.
Ambil kira kos-kos lain yang terlibat antaranya seperti berikut:-
a. duit muka 10%
b. yuran guaman – perjanjian pinjaman & MOT
c. laporan penilai
d. kos baik pulih
Disebabkan ada bermacam-macam harga dalam senarai rumah lelong ini, ada yang bawah RM100k, ada yang atas RM200k, dan ada juga yang atas RM500k, maka, pilihlah jenis rumah yang bersesuaian dengan tunai yang ada dalam tangan.
Kos baik pulih agak subjektif kerana kos-kos tersebut bergantung kepada keadaan rumah lelong itu. Ada yang perlu dicat semula, ada yang perlukan pendawaian elektrik dibuat semula dan ada juga yang cuma basuh sahaja tanpa kos baik pulih.
BACA: 17 Jawapan Eksklusif Disebalik Kisah Viral Pemuda Beli 3 Buah Rumah Semasa 16 Bulan Bekerja
3. Pencarian lokasi hartanah
Pilihan rumah lelong juga ada di pelbagai tempat, tidak semestinya di Lembah Klang sahaja. Di setiap negeri pasti ada unit-unit lelong yang akan dilelongkan oleh pihak bank.
Ada banyak faktor yang boleh diambil kira dalam pemilihan lokasi hartanah yang mempunyai kadar sewa yang tinggi dan juga kenaikan harga hartanah yang cepat.
Berikut adalah faktor yang boleh dipertimbangkan dalam memilih hartanah di luar sana:-
a. berhampiran dengan stesen LRT/MRT.
b. kemudahan yang lengkap iaitu berdekatan dengan bank, sekolah, atau pejabat pos.
c. pusat membeli-belah yang berhampiran, tidak kira Tesco , Giant , Jaya Jusco ataupun McDonald.
d. berhampiran universiti atau kolej.
e. hospital swasta atau kerajaan.
f. kawasan perindustrian atau komersil.
Ada banyak lagi penunjuk atau indicator yang boleh diguna pakai, pastinya akan membantu anda dalam membuat keputusan memilih kawasan yang sesuai dengan bajet dan kapasiti yang ada. Ada juga yang memilih lokasi berdasarkan peta laluan MRT yang bakal siap pada tahun akan datang.
4. Lawatan tapak (site visit)
Perlu diingatkan bahawa rumah lelong adalah dijual secara ”AS IS BASIS”. Bagaimana keadaan fizikal rumah tersebut, begitulah yang anda akan dapat.
Sebarang kerosakan pada rumah tersebut perlu ditanggung oleh pihak pembeli. Anda tidak boleh membuat tuntutan kos membaik pulih rumah itu kepada pihak bank, pelelong atau pun pada pemilik lama rumah tersebut. Ada juga unit-unit projek yang terbengkalai yang akan dilelong oleh pihak bank.
Bayangkan sekiranya anda terbeli unit-unit tersebut sekiranya tidak buat lawatan tapak terlebih dahulu. Ada rumah lelong yang rosak teruk, ada yang masih elok dan ada yang masih lagi diduduki oleh pemilik asal rumah tersebut.
Cari rumah lelong yang anda senang untuk uruskan iaitu unit-unit rumah lelong yang kosong kerana ianya tidak melibatkan anda berurusan dengan pemilik lama. Menjadi tanggungjawab pihak pembeli untuk mengeluarkan penghuni rumah lelong yang dimenangi sekiranya masih ada lagi orang duduk selepas anda menang lelongan tersebut.
5. Jaga emosi diri
Apabila berada dalam bilik lelongan, pastinya akan ada perasaan teruja untuk memenangi rumah yang telah didaftarkan. Dengan perasaan yang membuak-buak, ada kemungkinan anda akan hilang kawalan emosi dalam membida rumah tersebut. Dicampur pula dengan pujuk rayu dari kawan-kawan atau sedara mara yang bersama anda, pastinya akan menaikkan lagi ego anda untuk lawan dan terus lawan.
Banyak kes berlaku di mana apabila ramai pembida lain yang mendaftar untuk satu-satu unit rumah lelong, harga yang terjual dalam dewan lelongan akan melebihi harga pasaran. Masing-masing beremosi untuk menang pada hari lelongan tersebut.
Pastikan ada sudah buat kira-kira dan tetapkan had bidaan untuk rumah tersebut. Kalah dalam bilik lelongan adalah perkara biasa. Tidak perlu rasa malu atau pun terkilan kerana banyak lagi rumah lain yang akan dilelong. Paling penting adalah untuk anda menang pada harga yang menarik dan berbaloi, iaitu, di bawah harga pasaran.
Selamat mencuba, sekian, terima kasih.
Mahu belajar tentang pelaburan hartanah dengan lebih lanjut?
Shafie Bustan bersama-sama dengan beberapa pelabur terkenal seperti Abang Ensem, Shahril Sidek (KLezcar), Faizul Ridzuan dan Syanaz Ahmad akan mengadakan Perkongsian Percuma Mega pada bulan Oktober. Ikuti perkembangan acara ini di laman Facebook beliau di sini.
BACA Lagi: 9 Bisnes Yang Meningkat Naik Ketika Kegawatan Ekonomi