Portal Hartabumi bukanlah suatu nama yang asing dalam kalangan masyarakat. Lebih-lebih lagi dengan isu mengenai ilmu pemilikan hartanah di Malaysia. Kali ini Hartabumi kembali dengan perkongsian yang wajib diketahui oleh kesemua bakal pemilik hartanah iaitu berkenaan kewangan dan kos.
Pada bahagian satu sebelum ini, Hartabumi telahpun mengupas dari sudut permintaan dan pengeluaran pasaran, produk yang bersesuaian dengan pendapatan rakyat, penggunaan data raya dan dilema kerajaan negeri serta Pusat dalam hal tanah. Anda boleh klik disini untuk membacanya terlebih dahulu.
Kali ini kita akan mengupas pula dua lagi isu penting iaitu kos binaan rumah dan pembiayaan pinjaman pemohon.
Kos bina rumah murah perlu murah
Ramai yang beranggapan pemaju sewenang-wenangnya meletakkan harga rumah yang tinggi demi mengaut keuntungan yang melampau. Hakikatnya, tidak semua pemaju yang begitu.
Malah, margin keuntungan pemaju membina projek perumahan semakin berkurangan daripada 20% kepada 10%-15% sejak kebelakangan ini. Dan ini bukannya projek membina rumah mampu milik. (Jika tidak, pasti margin lebih rendah.)
Meskipun terdapat segelintir pemaju yang lantik syarikat kontraktor sendiri yang kenakan caj mahal dan kemudiannya pemaju dakwa margin mereka rendah, secara amnya margin keuntungan pemaju telah menjadi rendah.
Mengapa ini berlaku? Adakah ini berikutan kos tanah yang meningkat? Ya dan tidak. Ya kerana kos tanah sememangnya kekal tinggi. Tidak kerana kos membina rumah (selain kos tanah) turut meningkat. Kos yang dimaksudkan bukanlah kos tanah dan kos bahan mentah yang kita sedia maklum tidak dikenakan cukai SST semata-mata tetapi ia merangkumi kos pembangunan, pematuhan dan sumbangan.
Untuk sesebuah rumah dibina, pemaju perlu menyediakan infrastruktur awam seperti jalan, longkang, tempat parking, kemudahan komuniti, elektrik dan lain-lain. Inilah yang dikatakan sebagai kos pembangunan, pematuhan dan sumbangan termasuk bayaran premium tanah. Kos-kos inilah yang telah meningkat berkali ganda.
Naik 300% sejak 10 tahun
Apa yang terjadi bagi kos-kos ini? Di sesetengah negeri, kos-kos tersebut telah meningkat sehingga 200%-300% sejak 10 tahun yang lepas. Ini bermaksud peningkatan dua tiga kali ganda.
Sebagai contoh di Pulau Pinang. Jika dahulunya kos pembentungan setiap ekar adalah RM10,000, sekarang ia telah dinaikkan ke RM50,000. Kos pembinaan fasiliti komuniti telah naik dari RM25 setiap kaki persegi kepada RM500 kaki persegi. Mengambil kira kenaikan-kenaikan ini, tidak hairanlah kos membina rumah telah meningkat sebanyak RM120 per kaki persegi.
Sebagai kira-kira, jika rumah 900 kaki persegi, kos tambahan adalah sebanyak RM 100,000 seunit. Oleh yang demikian perkara ini telah menyumbang kepada kenaikan harga rumah dari pemaju. Siapakah yang bakal menanggung kos tersebut? Sudah pastilah kos tersebut dialihkan kepada pembeli rumah.
Jadi, langkah ke arah mengurangkan harga rumah perlu bermula dari kerajaan negeri. Mereka haruslah mengurangkan kos-kos ini (terutama projek rumah mampu milik) supaya pemaju dapat membina rumah pada kadar yang lebih rendah.
Sudah tiba masanya juga kerajaan negeri menjadi lebih kreatif dalam mencari sumber pendapatan tanpa perlu terlalu bergantung kepada hasil yang berkaitan dengan pembangunan hartanah oleh pemaju.
Untuk rekod, lebih 70% sumber pendapatan kerajaan negeri Selangor adalah melalui bayaran premium dan caj-caj berkaitan pembangunan.
Teknologi lama, kos tak lama
Namun, tidak dinafikan bahawa pemaju juga perlu memainkan peranan dalam mengurangkan kos. Mereka boleh berbuat demikian dengan menukar cara mereka membina rumah.
Pada masa kini rata-rata pemaju masih terikat dengan cara tradisional yang berteraskan buruh. Cara ini mengambil masa yang lama untuk menyiapkan rumah yang semestinya kurang produktif. Akses kepada buruh murah menyebabkan pemaju terlalu ketagih dengan cara ini. Maklumlah, mudah dan senang.
Tetapi, apa pula kesannya? Kos membina rumah menjadi mahal. Pemaju perlu menukar kepada teknologi dan cara yang berproduktiviti tinggi seperti ‘Industrial Buildings System’ atau lebih dikenali dengan singkatan IBS.
Memang IBS ini teknologi lama. Sebab itu ia masih relevan sampai sekarang dan telah terbukti mengurangkan kos pekerja dalam membina rumah sebanyak 45% di SIngapura dan Hong Kong.
Kerajaan Pusat mungkin boleh mewajibkan setiap projek mampu milik mengguna pakai teknologi-teknologi seperti ini dan menyediakan insentif seperti jaminan kredit kepada pemaju yang sanggup menukar kaedah lama ini.
Pinjaman rumah tak lepas
Antara aspek penting yang perlu diatasi adalah pinjaman perumahan. Jika hari ini 100 orang pembeli membuat permohonan pinjaman, kemungkinan besar 50 permohonan itu akan ditolak.
Mengapakah ini terjadi? Mudah, ianya disebabkan profil kewangan yang amat lemah terutama di kalangan orang muda. Baru-baru ini pun Bank Negara melaporkan 47% belia berumur 20-30 tahun memiliki hutang kad kredit yang amat tinggi. Ini tidak mengambil kira lagi 75% isi rumah di Malaysia tidak mempunyai simpanan kecemasan walau RM1,000 sekalipun.
Langkah bank-bank memperkenalkan skim pinjam-beli dan usaha KPKT menggesa mereka menyediakan pakej pinjaman rumah pertama yang lebih fleksibel tidak bermakna jika pemohon sendiri mempunyai profil kewangan yang teruk.
Kalau hutang PTPTN tidak pernah bayar, guna kad kredit sampai habis had, dan dah ‘burst’ kadar ‘debt-service ratio’ sebab teringin pakai Honda Civic, tidak ada bank yang sanggup berikan pinjaman.
Pendidikan kewangan amat penting
Oleh yang demikian pendidikan kewangan di kalangan pelajar dan generasi muda amatlah penting. Siapa yang tahu berapa jumlah bayaran faedah/bunga bila mereka beli barangan dari Courts Mammoth melalui ansuran mudah?
Apakah maksud dan cara kira ‘interest’ kereta 2.3% anda? Ini perkara asas yang tidak ramai rakyat Malaysia yang faham tentang kadar faedah, pengurusan hutang, kredit dan kewangan.
Mereka perlu diajar tentang perkara ini supaya sekalipun pendapatan mereka tidak tinggi, profil kewangan mereka cantik dan memungkinkan mereka mendapat kelulusan pinjaman. Tidak guna kerajaan menyediakan sejuta rumah mampu milik jika di akhirnya mereka hanya mampu boleh tengok kerana kegagalan mendapatkan pinjaman.
Penutup
Di akhirnya, inilah antara isu-isu penting yang perlu ditangani secara sekaligus demi memastikan rakyat Malaysia boleh memiliki rumah. Solusi secara berasingan tidak berupaya membawa kesan yang diharapkan. Malaysia sudah baru, polisi pemilikan rumah juga perlulah baru.