Setelah lama senyap, isu multisub loan rumah akhirnya timbul semula baru-baru ini. Harga rumah yang menurun akibat wabak COVID-19 telah menimbulkan minat baru kepada sesetengah rakyat Malaysia untuk menjadi pelabur hartanah.
Secara jujurnya, saya tak salahkan mereka. Mungkin mereka melihat pelaburan hartanah adalah salah satu cara untuk mereka menjana pendapatan pasif. Tapi yang tak seronoknya adalah mereka menjadi pelabur hartanah dengan memanfaatkan ‘kesamaran’ dalam peraturan pinjaman perumahan iaitu ‘multisub loan’.
Secara asasnya, multisub loan adalah teknik membeli lebih daripada satu unit rumah dengan menghantar permohonan pinjaman perumahan kepada banyak-banyak bank serentak.
Di mata bank, multisub loan akan nampak seperti kita sedang membuat permohonan pinjaman untuk beli satu unit rumah. Cuma kita hantar permohonan tersebut ke beberapa bank serentak untuk meningkatkan kebarangkalian pinjaman kita diluluskan.
Sedangkan dengan multisub loan, kita sebenarnya sedang cuba untuk membeli 2-3 unit rumah sekaligus. Kenapa kita buat multisub loan? Sebab kalau kita tak buat, sah-sah permohonan kita untuk beli 2-3 unit rumah sekaligus takkan diluluskan oleh bank. Sebab kalau nak beli banyak-banyak rumah sekaligus, kita kena ada financial profile yang betul-betul kuat.
Apa ‘keistimewaan’ multisub loan ini?
Multisub loan ini sebenarnya bukan isu baharu. 10 tahun lepas orang dah buat. Ada orang panggil multisub loan. Ada orang panggil loan compression. Tapi secara asasnya kedua-dua nama ini merujuk kepada perkara yang sama.
Biasanya teknik multisub loan ini digunakan oleh pelabur hartanah untuk membeli rumah yang menawarkan pulangan wang tunai (cashback).
Rumah-rumah ini biasanya dijual secara pukal kepada pelabur hartanah. Jadi pemaju boleh menawarkan diskaun sehingga 40%. Sedangkan kita tahu rumah yang menawarkan cashback ini sebenarnya rumah yang mahal. Sebagai balasan, pelabur hartanah akan dapat duit cashback sehingga 6 angka (jika membeli banyak unit).
Secara teorinya, multisub loan memang nampak menarik. Sebab pelabur hartanah akan mendapat duit cashback. Multisub loan menjadi lebih menarik kerana ia membolehkan pelabur hartanah tadi membeli banyak-banyak rumah dengan margin pinjaman 90%. Sedangkan margin pinjaman 90% ini biasanya diberi oleh bank kepada pembeli rumah pertama dan kedua sahaja.
Dari segi undang-undang, teknik multisub loan ini berada dalam kedudukan samar-samar (grey area). Bank tak memberitahu secara jelas bahawa multisub loan tidak dibenarkan.
Tapi kalau kita memperhalusi perjanjian pinjaman perumahan, bank secara jelas memberitahu bahawa kita perlu berlaku transparen dengan mereka. Tak boleh menipu bank.
Seperti yang saya kata sebelum ini, teknik multisub loan ini sudah lama wujud. Ia tak menjadi isu jika pemilik rumah mampu membayar ansuran pinjaman perumahan. Cuma bila ada pemilik rumah yang tiba-tiba tak mampu bayar (terciduk mengikut slanga pasar ketika ini), barulah teknik ini menjadi isu.
Jadi kalau kita nak kata pemilik rumah yang ‘terciduk’ ini dianiaya, ia kurang tepat sebenarnya. Sebab semasa menandatangani perjanjian pinjaman perumahan, mereka menandatanganinya dalam keadaan waras, cukup umur, rela dan bersetuju.
Bila kita dah cukup umur dan waras, kita mesti bersedia menerima sebarang akibat jika melanggar sebarang terma dan syarat selepas menandatangani perjanjian.
Kalau pemilik rumah ini bawa kes ke mahkamah sekali pun kerana mendakwa telah ditipu, dia mempunyai kebarangkalian yang tinggi untuk kalah. Sebab dia dengan rela hatinya telah menandatangani perjanjian pinjaman perumahan.
Malah di mata undang-undang, pemilik rumah dilihat sebagai pensubahat! Sebab mereka telah menipu bank walaupun tahu mereka tak mampu membeli banyak-banyak rumah.
Tapi dari satu sudut yang lain pula, saya kasihan juga kepada pemilik-pemilik yang terciduk ini. Barangkali mereka tak tahu implikasi membuat multisub loan. Saya percaya mereka takkan berani buat jika tidak diyakinkan oleh pihak ketiga.
Siapa yang paling rugi dalam kes ini?
Dalam kes multisub loan, mangsa sebenarnya adalah bank. Sebab bila pemilik rumah terciduk, satu kerja pula bank kena lelong rumah tersebut.
Peningkatan kes multisub loan sejak kebelakangan ini telah menyebabkan bank mula bertindak. Tiga tindakan yang bank lakukan ketika ini untuk mengurangkan kes multisub loan adalah:
1. Meminta bukti kita tidak mengambil pinjaman dari bank lain yang telah diluluskan. Ini bermakna sebelum kita memohon pinjaman perumahan di bank A, mereka nak tengok rekod permohonan kita di bank B hilang dahulu di CCRIS.
2. Ada bank yang memeriksa CCRIS kita dahulu sebelum memberi duit pinjaman. Selalunya sebelum ini, bank hanya memeriksa CCRIS sebelum meluluskan pinjaman. Sekarang, selepas lulus pun bank akan periksa CCRIS kita semula.
3. Ada bank yang akan membuat audit rawak. Ini bermakna mereka akan membuat panggilan kepada kita selepas memberi duit pinjaman.
Apa pula tindakan yang bank akan buat jika kita didapati bersalah membuat multisub loan? Ada tiga kesan:
1. Bank akan membuat laporan polis. Pegawai bank dan pengurus cawangan bank yang meluluskan pinjaman anda juga boleh direman dan didakwa.
2. Perjanjian pinjaman akan ditamatkan. Dalam perjanjian pinjaman perumahan, ada satu klausa yang dipanggil ‘loan termination’. Dalam klausa ini, bank menyatakan jika mereka berjaya mengesan kita tidak berlaku transparen dan cuba menipu, bank akan batalkan pinjaman kita.
Kemudian kita perlu membayar semula amaun pokok pinjaman beserta caj penalti dan caj pentadbiran secara sekali gus. Bukan ansuran ya? Nasib kitalah macam mana nak cari duit beratus ribu untuk bayar bank.
3. Pembatalan pinjaman akan dikuatkuasakan. Perkara ini hanya berlaku jika duit pinjaman masih belum diberi oleh bank. Contohnya loan kita dah lulus. Tapi sebelum bank melakukan audit rawak, mereka berjaya mengesan kita membuat multisub loan. Jadi bank akan menghantar surat untuk membatalkan pinjaman perumahan kita.
Bagi saya, niat nak membeli rumah untuk pelaburan bukan satu masalah. Cuma yang menjadi masalah adalah apabila kita membuat multisub loan. Jadi beringatlah sebelum kena. Sebelum membeli rumah, periksa dahulu kelayakan anda di Hi MORTGAGE. Beringatlah sebelum kena. Ingatlah: bank tak bodoh.
Ini pula kisah pembeli yang menjangkakan keuntungan untuk hartanah yang dibeli tetapi rugi sehingga 6 angka di kemudian hari. Baca lagi pada pautan di bawah.
Lelaki Ini Kongsi Pengalaman Peribadi Rugi 6 Angka Beli Hartanah
Rumah RM300,000 Dengan Keluasan 900 Kaki Persegi Dilabel Sebagai Rumah Mampu Milik
Dijual Hampir RM1 Juta, Kondominium Ini Berjaya Tarik Ribuan Pembeli Seawal Jam 6 Pagi